Achat provisoire à forte rentabilité

1/ Le portage immobilier

Le portage immobilier ressemble un peu au système Proloc. L’une des trois différences essentielles est que le vendeur planifie le rachat de son logement à des conditions pré-établies.

La deuxième différence importante est qu’en portage immobilier, vous achetez le bien à seulement 80% de sa valeur, contre 100% dans le système Proloc. Vous le revendrez au même prix si le vendeur a les moyens de le racheter. Ce rabais de 20% sur le prix de marché permet donc de rémunérer votre risque lié au défaut de paiement des loyers, qui entrainera l’annulation du droit au rachat. Vous récupérez alors le bien et le vendeur doit le quitter (ce qui peut se traduire par une expulsion, au pire).

La troisième différence avec le système Proloc, est que le dépôt de garantie est d’un mois de loyer, comme dans tout bail classique. Cependant, comme le vendeur s’engage à racheter le logement (c’est le principe du « portage ») et à payer un loyer, il doit bien faire les deux ! Au deuxième défaut de paiement du loyer, il perd sa faculté de rachat et doit quitter le logement. Ceci limite fortement votre risque.

Enfin, le vendeur peut racheter son logement avant l’échéance fixée, mais dans ce cas à un prix inférieur, ce qui permet de compenser votre perte de loyer sur la période restante et préserve votre rentabilité.

Au final, le calcul de la rentabilité est réalisé comme dans Proloc (5%), mais comme le risque est un brin plus élevé, vous bénéficiez d’une prime de risque de 20% du montant du bien, que vous avez la possibilité d’empocher en cas de défaut de paiement du vendeur.

2/ Le réméré

Nous proposons par ailleurs le réméré, aussi appelé « vente avec faculté de rachat ».

L’une des différences essentielles avec le portage immobilier est que le propriétaire est financièrement incité à racheter son bien au bout d’une période qui doit normalement lui permettre d’éponger ses dettes, de ne plus être fiché à la Banque de France, et de se refaire une santé financière. L’autre différence majeure est que l’occupation du bien est payée comme une indemnité d’occupation, non pas comme un loyer de bail d’habitation classique.

Le propriétaire du logement ne peut pas être certain d’avoir la capacité financière suffisante à l’échéance du réméré pour racheter son bien (tout comme pour le portage immobilier d’ailleurs). Dans ce cas vous l’aurez acquis dans ce cas aussi, sous le prix du marché.

Le rachat du logement doit intervenir pendant la période définie avec le propriétaire en difficulté, entre 1 et 5 ans, à n’importe quel moment, sur sa demande. Comme dans le cadre du portage immobilier, vous achetez le bien avec une remise de 20%, qui est aussi le prix de revente au terme du réméré.

L’indemnité d’occupation vous est versée sous la forme d’un forfait de 10% de la valeur vénale du bien au moment de la vente, plus une mensualité complémentaire pendant la durée du réméré, de 0,25% de la valeur vénale du bien. Cela revient à dire que vous achetez le bien 30% sous son prix, et que le propriétaire vous verse une indemnité complémentaire de 3% annuellement (12 mois x 0,25%).

Le propriétaire doit également verser un dépôt de garantie sur le compte séquestre du notaire (équivalent à 15% de la valeur marché du bien). Ce montant permet de couvrir le défaut de paiement des indemnités mensuelles. Le reliquat est récupéré au rachat, par le propriétaire qui utilise ce reliquat comme apport auprès de la banque dans le cadre de son emprunt. Contrairement au portage immobilier ou à Proloc, le défaut de paiement d’une indemnité d’occupation (qui est un loyer dans les deux produits précédents) ne déclenche pas d’expulstion ou la perte de la possibilité de rachat.

Intéressé ? Contactez nous au 04 93 00 11 08 pour par mail : achat.remere@scandimmo.fr.

25 février 2021